Les chiffres, et ce qu’ils disent vraiment.

Calculs établis le 16 septembre 2026. Fichiers officiels vérifiés le 12 octobre 2026, identiques aux fichiers archivés. Ces informations sont indicatives. Elles ne constituent ni une expertise, ni une promesse de prix, ni une estimation individuelle.

Le périmètre

Périmètre administratif exact du 5e arrondissement de Paris, identifié par le code officiel géographique INSEE 75105. Les mutations sont localisées à la parcelle, et non à l’appartement.

Le filtre porte sur l’ensemble du 5e arrondissement, sans rayon autour de l’agence. Les annonces sont localisées approximativement selon leur fiche ; elles ne sont pas agrégées aux statistiques DVF.

Ventes enregistrées : les données

Source : DGFiP, demandes de valeurs foncières, restructurées et géolocalisées par Etalab. Fichiers départementaux de Paris pour 2023, 2024 et 2025, version disponible au 16 septembre 2026, vérifiée sans changement le 12 octobre 2026. Période étudiée : du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025.

Nettoyage et déduplication

Regroupement de toutes les lignes départementales par identifiant de mutation avant le filtrage géographique.
Conservation des ventes comprenant exactement une ligne appartement, située dans le périmètre. Plusieurs lignes appartement sont exclues, même identiques : sans identifiant de local fiable, elles peuvent représenter plusieurs appartements.
Seule la nature « Vente » est retenue. Exclusion des mutations comprenant maison, local commercial, ligne sans type de local, plusieurs dispositions, plusieurs valeurs foncières ou plusieurs parcelles. Les dépendances peuvent rester incluses dans le prix.
Surface réelle bâtie ≥ 9 m², valeur foncière positive et prix calculé entre 1 000 et 30 000 €/m². Ces bornes sont des choix de nettoyage ; elles peuvent exclure certaines ventes réelles atypiques. Elles ne décrivent pas les bornes du marché.
Une observation par identifiant de mutation retenu. Aucune valeur manquante n’est imputée.

Mutations comportant un appartement localisé dans le périmètre : 2 776. Mutations retenues après filtrage : 2 366. Le bilan annuel détaillé et les empreintes SHA-256 des fichiers se trouvent dans le fichier de calcul téléchargeable.

Calculs

Prix au m² = valeur foncière de la mutation ÷ surface réelle bâtie de son unique ligne appartement. Médiane et quartiles : tri des observations puis interpolation linéaire à l’indice (n − 1) × p, avec p = 0,25 ; 0,50 ; 0,75. Chaque mutation a le même poids. Les valeurs affichées sont arrondies à l’euro ; les calculs conservent leur précision.

Les comparaisons annuelles portent sur des appartements différents. La variation des médianes ne mesure donc pas l’évolution du prix d’un même bien. Les groupes de surface reposent sur la surface bâtie déclarée, pas sur une surface Carrez. Les quatre exemples affichés sont des mutations vérifiées de surfaces proches, choisies dans quatre secteurs du 5e pour illustrer différents écarts à la médiane ; ils ne constituent pas des biens directement comparables.

Ce que DVF ne permet pas de savoir

Étage, ascenseur, DPE, état intérieur, luminosité, travaux ou circonstances particulières ne figurent pas dans ces fichiers. Le prix peut inclure des dépendances. L’enregistrement est décalé dans le temps, la géolocalisation peut être imparfaite et les données peuvent être corrigées lors d’une publication ultérieure. Les frais de notaire ne sont pas inclus. Les honoraires ne sont pas uniformément isolables : aucune conversion en net vendeur n’est faite.

Les annonces en ligne

Trois fiches DELANGE vérifiées dans le navigateur le 16 septembre 2026. Prix total affiché, honoraires inclus, divisé par la surface Carrez explicitement renseignée. Chaque fiche possède un identifiant distinct ; secteurs, surfaces, prix et caractéristiques ont été comparés pour éviter les doublons. Les photos et les descriptions commerciales ne sont pas reproduites.

Il s’agit d’un échantillon de convenance provenant d’une seule agence, sans prétention de représentativité. Une annonce en ligne ne garantit pas que le bien soit toujours disponible. Le DPE non confirmé de la fiche Place Monge et le champ balcon incohérent de la fiche Pot de Fer ont été écartés. Les résultats de recherche anciens ou contradictoires de portails n’ont pas été retenus.

Reproduire l’analyse

Données calculées et audit (JSON) ↓Mutations retenues (CSV) ↓Vérification des fichiers officiels (JSON) ↓Script de calcul (Python) ↓Annonces et vérifications (JSON) ↓

Le dossier de livraison comprend les fichiers bruts archivés et le géocodage. Exécutez python3 research/calculate.py depuis le projet pour recalculer les résultats. Licence des données publiques : Licence Ouverte 2.0. Attribution : DGFiP / Etalab.